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疫情会给2020年房地产行业带来怎样的影响?

来源:21世纪经济报道

新型冠状病毒感染的肺炎疫情下各行各业都受到了不同程度的影响。而受宏观经济的影响,作为地材行业的上游产业,房地产行业供求也将会出现链条式波动,地材行业也会因此受到影响。在全国抗疫过程中,不少房企在为抗击疫情慷慨解囊的同时,也遭受着因疫情而带来的经济损失。


1月31日晚,各大地产研究机构的榜单陆续发布,2020年首月,不少房企交出了负增长的成绩单。克而瑞发布的《2020年1月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单显示,截至1月末,TOP50房企销售操盘金额门槛为25.3亿元,降幅最大达27.5%;TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛也同比降低19.1%至9亿元。排名前五位中,除万科和碧桂园分别录得16.1%和0.12%的增长外,恒大、中海及融创的1月销售额同比去年分别下滑5.7%、20%和22.6%。


全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知,明令禁止售楼处、中介门店继续营业。1月26日晚间,中国房地产业协会也发出号召,全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动,开通商品房线上售楼平台,运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。



一方面,疫情规模大小、持续时长会对房地产需求产生很大影响,这种影响主要来自于宏观经济的波动。首先,GDP增长速度及增长值会影响居民可支配收入,进而影响居民的当期消费。其次,GDP增长预期会影响居民的收入预期,基于消费平稳及未来资金偿还的考虑,消费者会进行跨期消费抉择,延期消费。


另一方面,疫情对房地产行业的影响在于房地产投资、融资、生产、销售、产品都将会受到不同程度的影响。具体表现为,房地产投资施工的延期、融资环境、生产、产品市场选择标准转变等等,这也就意味着今年的“小阳春”甚至是第二季度的销售业绩都将受到影响。


值得一提的是2003年的非典疫情,同样作为社会突发事件,造成了国内GDP及房地产行业短暂性突然性的下滑。但中指研究院指出,从全国房地产市场的反应来看,2003年SARS疫情仅在快速蔓延的当期对房地产市场运行造成了一定负面影响,但市场经历短期休整后,快速恢复并加速上行,对全年影响甚微。



2003年房地产市场商品房指标单月同比走势图

数据来源:国家统计局、CREIS中指数据


虽然在不同经济规模体量、不同行业发展阶段、不同的疫情状况下,疫情对房地产的冲击程度与范围将会有所不同,但是可以肯定的是,社会突发事件结束后,房地产开发、投资、施工、销售等将会重新回升甚至超越以往正常水平。


因此,针对此次疫情突发事件,需要重点关注的问题主要有两个——疫情对房地产行业的发展状况的影响,以及疫情结束后,房地产行业的发展趋势。


疫情结束前,各行各业都应该做好充足准备,做好资金状况预判,并可根据实际情况转变销售模式。房地产行业应尽量促使房产企业与建设工程承包商做好协调沟通,争取将影响降到最低。同时,对客户需求产品结构的变化也应积极反应,并调整生产投资计划以对标市场变化。



受疫情影响,整个行业由于投资、融资、生产、销售滞后产生的时间成本,会使得一些房企面临较大的现金流、资金回笼等生产投资压力。因此,疫情结束后,宏观收紧的可能性不大。另一方面,疫情结束后,随着房地产生产投资将会相继恢复甚至加速,为缓解资金压力,产品结构及存货结构或将发生重大变化。


接下来的几个月对房地产行业而言并不好熬,因此从投资、融资、消费等供需两端采取适当的放松政策有利于整个宏观经济的恢复和房地产行业的健康发展。比如考虑将银行利率下降到基准利率以下,降低首套、二套等改善型需求的首付比例,减少企业资金链压力或者以促销的方式销售存货都有助于刺激消费和投资,调整房地产产品结构,促进房地产行业和宏观经济的恢复。但是不能排除,疫情结束后压抑的需求报复性的增长



各类加杠杆的投机性需求预计仍将严控。一直以来作为房地产风险的重要来源,杠杆投资、消费、经营是房地行业发展重大风险来源,给相关行业及宏观经济带来诸多不确定性。随着疫情结束和市场信心的恢复,找到合理需求与投机性需求的政策调节平衡点,是房地产行业精准调控和恢复的关键。


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窃认为,虽然此次疫情不是我们想看到的,但是对房地产行业乃至其上下游产业而言,一定程度上有利于倒逼行业结构性改革和市场需求的调整,也给了政策阶段性调整的过渡期和契机。



本文内容来源:21世纪经济报道